投资人租赁经营用房有什么风险要注意？
时间：：2015.09.18 点击：1405
问：投资人租赁经营用房有什么风险要注意？
答：锦同律师/苏州公司律师/苏州经济律师总结了以下几点供投资人参考:
1、要审查出租方是否具有出租权。
如果是房屋所有权人即房东自己出租的，在合同签订前需查看房屋的产权证原件，同时核实房东的身份与房屋产权证载明的所有权人是否一致。保险起见的话，还可以到当地的房管部门查询该房屋等级信息。如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租方提供房屋所有权人的有效的委托书等法律文件，如果可能的话最好像房东核实相关情况。
2、转租问题。根据中国的法律，未经房屋所有权人（大房东）同意，承租人进行转租是不受法律保护的，大房东可以解除房屋租赁合同，收回房屋。在此情况下，次承租人只能向二房东主张赔偿，次承租人与二房东之间的合同对大房东没有约束力。因此，在租赁房屋时，如果是从二房东处转租，则需二房东提供大房东同意转租的书面证明。保险起见，可以要求大房东在转租合同上签字。
3、房屋的土地性质。我国建设用地使用权按用途划分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。根据物权法和相关房地产法律规定，房屋实际用途应当与土地用途一致。有些居住用地、工业用地无法用于商业经营，在设立过程中无法通过工商、消防等部门的审批。所以在签订租赁合同之前，应当要求出租方提供房产证、土地证的原件，并向工商、消防等部门咨询是否可以用于经营拟投资的项目，在得到明确的肯定的答复之后，方可签订合同。
否则有可能前期的投资都要打水漂，且退租还会面临出租方追究委员责任的风险。
4、消防审批。租赁商业房产进行经营（特备是餐饮、娱乐等项目）一般需过两道消防关，一是房屋在竣工验收时应取得的房屋消防验收合格证书或备案登记；二是将租赁房屋用于商业经营场所时在开业前应通过的消防安全检查。前者是业主的责任，后者一般是承租人的责任。为避免纠纷发生，承租人在租赁合同签订前应核实原始的消防验收情况。最好聘请专业消防咨询人员实地查验租赁房屋是否具备所开办的经营项目的硬件条件，装修改造方案也应先获消防审批后再动工。同时在合同条款中明确，如果无法通过消防验收，可以无条件的解除合同。
5、配套设施。经营房屋租赁往往会涉及配套设施，如水电供应、中央空调、电梯、安防设施等，若这些配套出现问题，将直接影响租赁房的经营。所以双方在签订合同时，一定要对配套设施应达到的运行状态、修保养责任、费用分摊进行明确的约定。同时还设计相应的条款，一旦这些配套设施无法正常工作影响商户正常经营的，应赋予承租方减免租金、要求出租方赔偿，甚至是解除合同的权利。
除了以上问题之外，房屋租赁还会涉及其他很多问题，如租赁涉及违章建筑的处理、装修、合同解除、违约责任、索赔、拆迁补偿等等。所以，我们建议投资人在签订类似协议时，特别是涉及重大的投资项目，一定要充分了解项目本身在设立、运行过程中可能涉及的法律、政策问题，再结合租赁合同一般要点，谨慎操作。也可以向专业的律师进行咨询，由律师代为起草或者审核相关的合同文本，最大限度的避免风险，维护自身的合法权益。