从最高院案例看小区车位的权属问题
时间：：2018.09.11 点击：7137
【裁判要旨】
即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。如车位不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，则该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
【案例介绍】
豪运公司是重庆市帝景豪苑小区的建设单位。2007年1月26日，重庆市规划局作出渝规建审（2007）九字第0340号《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中主要技术经济指标为：规划用地面积76337平方米；总建筑面积193425.94平方米，其中地上184658.41平方米，地下8767.53平方米；基本容积率2.42；建筑密度25.67%；绿地率30.25%；停车位地上393个，地下243个，共计636个。2007年3月，豪运公司取得国有土地使用权共计76337平方米。其后，重庆市规划局陆续向豪运公司颁发4个《建设工程规划许可证》，许可帝景豪苑相关建筑及设施的建设，四个许可证中，地面停车位均未计入建筑面积。2012年8月9日，重庆市规划局九龙坡区分局在给豪运公司的回函中明确，该局核定帝景豪苑项目停车位为地上393个，地下243个，共计636个，其归属权不属该局管辖范畴。
2008年10月至2014年12月间，豪运公司陆续取得建竣备字[2008]062号、建竣备字[2009]057号、建竣备字[2011]004号、建竣备字[2013]005号、建竣备字[2014]068号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，证载建设工程合计为199535.62平方米。
豪运公司（甲方）和帝景豪苑小区业主（乙方）所签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“甲、乙双方同意，小区建筑区划内的游泳池、羽毛球场等公共场地及其公共设施的所有权归全体业主所有，并委托前期物管公司重庆昊天宸居物业管理有限公司进行统一维护、管理。如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。”
2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为：“各位业主：近日，小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此，我们郑重声明，此事未征得小区业主委员会的同意！我们认为，小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”双方协商未果，豪运公司诉诸法院，请求确认该小区地面停车位393个的权属归其所有。
本案历经重庆市第五中级人民法院一审、重庆市高级人民法院二审，最终申请再审到最高人民法院，现已由最高院作出裁定。本案一、二审法院及最高院再审裁判观点如下：
【一审法院】
法律与行政法规并未对原始规划建设的、不能办理产权登记的地面停车位的归属作出具体的规定，未明确规定如果双方没有约定或者约定不明时，该车位应当归谁所有。本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。
从豪运公司与业主之间的《商品房买卖合同补充协议》第九条“如果规划用于停放车辆的车位、车库、幼儿园、医务所和服务会所等归甲方所有，甲方有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理”约定的文字表述可知，双方对包括车位在内的相关配套设施是否归豪运公司所有并未形成一致、肯定的认识，条文中对小区车位、车库等配套设施的权利归属为不确定表述。即应当理解为双方仅约定了“只有当车位等配套设施明确归豪运公司所有后，豪运公司才有权通过出售、附赠或者出租方式进行处理”。
【二审法院】
二审法院对一审法院认定案涉停车位本质上属于土地使用权予以确认，并认为：一个建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关。容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积。根据2007年的《建设工程规划设计方案审查意见书》，虽然规划部门规划允许修建地上停车位393个，但根据意见书载明的内容，393个地上停车位所占面积并未计入建筑面积。2009年6月的帝景豪苑小区总平面图中，帝景豪苑总体综合技术经济指标表也未将地上停车位所占面积纳入计容积率地上建筑面积。在案件的审理中，豪运公司也未提交证据证明，在工程竣工验收时，通过规划变更将本案争议车位所占面积纳入了计容建筑面积。综上，案涉地上停车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，故该部分停车位应属于《中华人民共和国物权法》第74条第3款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。根据该条的规定，本案争议的停车泊位不属于豪运公司所有。
【最高院】
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。
【律师分析】
随着汽车的普及，停车难成了越来越多城市的普遍问题，不仅公共场所车位供不应求，小区内车位紧张问题也日益凸显。过去，大多业主在购买或租用车位时根本不去考虑开发商是否有权处分的问题，但随着车位的日益紧张，小区车位的权属认定问题也得到社会的广泛关注。
目前我国关于车位权属问题的法律法规仍不够全面， 由于没有明确统一的规定，实务中除对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”一致认定为属于业主共有外，对于其他位置的车位均无统一的认定意见。在本案最高院作出裁定以前，各地法院对车位权属的认定有不同的判断标准，主要有：1、开发商与业主是否有约定；2、车位面积是否计入公摊面积；3、车位面积是否计入容积率等。本案中一、二审及再审法院判决车位归属业主的理由也有不同，一、二审的判决还是侧重于当事人诉争的地上车位的判断，直到最高院再审，才明确了以是否成为“专有部分”来判断车位的权属。而在对“专有部分”的认定中，“能够登记成为特定业主所有权的客体”即办理产权登记，是决定性条件。总结来说，按照最高院的裁判观点，无法办理产权登记的车位即属于全体业主所有。
然而在我国目前的不动产登记制度中，车位产权登记是含糊不清的。车位能否办理产权登记？办理产权登记的车位需要满足哪些条件？全国各地的规定各不相同，以作者所在的苏州市为例，除工业园区开展了车位产权登记外，其他区均未开展。但对于开发商而言，建设车位满足的条件比如缴纳相应的土地出让金、取得土地使用权、获取建设车位的规划许可、单独投入车位的建造成本等等，不因地区差异而有不同。现在如果仅仅是各地政策不同的原因导致无法办理车位产权登记，从而无法取得车位权属，势必损害到开发商的合法权益。鉴于此，实务中各地默认开发商将无法取得产权登记的车位向业主转让使用权，从而取得车位收益的现象也较为普遍。
对于最高院“无法办理产权登记的车位即属于全体业主所有”的裁判观点，作者认为尚不能全然适用我国目前车位产权不明、权责不清、无法办证的状况，但必然会推动各地车位产权登记制度的出台和完善。苏州市国土部门表示已将车位登记问题列入《苏州市不动产登记条例》立法调研内容。