名为股权转让实为土地买卖之协议的效力审查边界
时间：：2017.04.10 点击：808
我国的法律法规对转让房地产项目和土地使用权进行了严格的限制，原则上当事人只能通过法定方式直接取得或者在土地二级市场上受让房地产项目和土地使用权。然而在实践中却经常出现了当事人通过收购公司股权、兼并重组的方式达到转让或者受让房地产项目和土地使用权的目的，它的表现形式主要是：当事人签订股权转让合同，在工商部门办理股权变更登记，具备法律规定的所有股权转让要件，但在实质上，被转让股权的公司的全部资产可能就只有一个房地产开发项目、一块尚未开发的土地使用权，通过股权转让协议获得的公司资产，主要是营业执照、资质证书、财务账目、政府批文、开发项目批件、项目设计资料等相关材料。
对于这类协议效力究竟该如何把握，或应当如何对该类协议效力进行审查？是因为其名为股权转让而仅按股权转让相关法规进行审查，还是因实质涉及土地交易而必须对土地或者项目转让法律条件也一并进行审查，或是要结合名实两方面对该类协议效力统一全面进行审查？
有些人一看到这类交易协议，总是本能的反应：交易双方动机不纯，必然是为了规避土地交易法律条件，甚至是为了恶意规避国家税收。因此，对这种名实不符的带有不良企图之协议，或者所谓以合法形式掩盖非法目的之行为，必须按协议实质进行审查，如此才能防止商人钻法律漏洞，才能确保国家税收。然而，也有人会有这样的疑问：这样的交易方式真的必然是恶的吗？难道这不是商业交易习惯中再正常不过的交易方式吗？运作土地项目就只能通过直接的土地买卖这一种方式吗？通过股权交易达到资产控制难道不是国际通用的商业运作模式吗？难道《公司法》不允许股权转让吗？难道《物权法》、《土地法》、《房地产法》不允许土地或者项目转让吗？为什么将两者依法结合在一起就变成形式合法而目的不法呢？如果涉及国家税收或费用问题，如果土地交易需要交纳土地交易税费，难道股权转让交易所得就不需要交纳税费？
回答这个问题，首先要对此类交易方式行为本身要有正确的认识与把握，也就是对合同定性问题的认识。最高人民法院在关于上诉人练志伟与被上诉人陈如明及原审被告林惠贞、郑秀英及原审第三人福州市常青实业有限公司股权转让一案的请示的复函[2006]民四他字第22号：对于合同性质应从合同的名称、内容去审查认定，同时还应考察签订双方的真实意思表示进行分析认定的分析可以给我们提供一些参考，具体如下：第一，合同名称明确表明是“企业股份转让”。第二，合同签约主体是股东，符合股权转让合同的主体特征，而如果是企业财产转让合同，则不应由股东而应由企业作为转让主体。第三，从合同内容看，合同前言、转让标的、转让对价、权利义务约定、工商登记变更手续等，其关键词均为“转让股权”而非“转让企业财产”。第四，双方意思表示也均为股权转让，由此可以认定该合同应定性为股权转让合同，而非企业财产转让合同。
其次，从定性合同效力的角度去审查合同目的正当性的问题，因注意司法审查权力的边界，审查合同目的正当性应以合同行为的直接目的为限，不宜过多的去审查合同行为的间接目的，更不能想当然将原本合法的选择一律视为目的非法。在作者看来，就如以股权转让为名而实质转让土地之交易协议，其直接目的是为了追求项目公司股权转让的效果，至于通过转让股权控股之后而可以有效控制项目运作是该合同行为的间接目的，而该目的也并非不合法，这均是法律框架下的合法选择而已。换言之，即使其意在避免土地交易法律条件之审查又有何不可？毕竟土地权属实际未发生变动，依旧在项目公司名下。未发生权属变更却硬要按土地变动进行效力审查，未免太过牵强。以下是最高院历年在审理此类案件时给出的司法审判结果也印证了作者的上述观点：
简阳三岔湖旅游快速通道投资有限公司、刘贵良与成都山鼎阳光房地产投资有限公司股权转让纠纷案，案号：（2012）民二终字第22号，最高人民法院认为：当事人之间转让公司股权后仅发生公司股东的变更而不是公司持有的土地使用权主体的变更。因此双方之间签订的股权转让协议性质应属股权转让性质，而非土地使用权转让性质。双方之间的协议是各方当事人的真实意思表示，协议内容和形式不违反股权转让相关法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效。
湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司、湖南兴荣投资有限公司等股权转让合同纠纷再审案，案号：（2013）民申字第611号，最高人民法院认为：虽然出让方将房地产公司的全部股权转让给了受让方，但建设用地使用权并未因此发生流转，其一直出于房地产公司名下，属于房地产公司的资产。因此，不能仅以受让人受让了房地产公司全部的股权，而认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，进而以该行为违反法律的规定，否定股权转让合同的效力。
周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司与付学玲、沙沫迪、王凤琴、营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司股权转让纠纷案，最高人民法院第二巡回法庭认为：股权转让合同受让人欲通过控制转让人的方式开发使用土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方式进行的约定，即不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《公司法》中有关股权转让的规定对该合同进行审查。在合同内容未违反效力性强制性规范前提下，可认定该股权转让合同合法有效。
朱岳海诉海南万宁大花角海洋文化城有限公司股权转让纠纷案，案号：（2011）民二终字第2号，最高人民法院认为：《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第38条的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。当事人之间的合同为股权转让合同，并非土地使用权转让合同，从规范的内容上看亦不受该文件的调整。因此，该规定不能作为判定股权转让合同无效的依据。
综上，作者认为即为股权转让合同就应按股权转让相关法规进行审查，注意司法审查权力边界，不应过多干涉商事交易方式，有利于保护经济市场活力。
作者：锦同律所 沈虹
- 上一篇：《我不是潘金莲》——法律人观影后感
- 下一篇：专利侵权案件中能否审查专利权效力