强制执行宅基地使用权及地上房屋的实务操作及法条梳理

时间：：2017.03.10 点击：1010

 

宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地占有、使用的权利。《宪法》、《土地管理法》明确规定宅基地属于农民集体所有。宅基地通常与本集体经济组织的成员权联系在一起，这体现在申请宅基地的主体资格上——只限于本经济组织的成员。宅基地使用权具有有限性，《担保法》规定，宅基地的使用权不得抵押；出于保护农村居民的目的，原则上不能将宅基地使用权出卖或转让。以上种种限制都旨在为农村居民提供居住的社会保障功能。但在执行实践中，却因为受让宅基地使用权及其地上房屋的限定条件较为严格，转让手续不明确，对此类财产权益的变现就显得尤为艰辛。下面为大家梳理一下关于宅基地使用权及其地上房屋这类中国特有的用益物权的在法院执行阶段的实务操作。

一、宅基地使用权及其地上房屋可以作为查封的对象

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”）第2条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。出于以人为本以及国家尊重和保障人权的精神，在第5条中规定了保证生活必须及具有人身属性等八种不得查封、扣押、冻结的财产。未就不动产的所有制类型作除外规定。第23条确定了查封效力的连带关系，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，反之亦然，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

    二、确定查封对象的权属状态，是作出查封宅基地使用权及地上建筑物先决条件。

    《土地管理法》第10条、第11条规定，农民集体所有土地由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，由县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。《查扣冻规定》第2条规定，对于未登记的建筑物和土地使用权，人民法院应依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，法院在作出查封裁定前，应向县级政府国土资源管理部门查询宅基地使用权权属登记、向宅基地所在的村民委员会核实使用情况；必要时还要调取权属的相关证明材料。

对查封宅基地使用权及其地上房屋，法律未作特殊规定，因此适用于查封不动产期限、续封、轮后查封等一般规定。2008年国土资源部《土地登记办法》规定，国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批注后将查封情况在土地登记薄上加以记载。在查封期间不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

    三、宅基地使用权及其地上房屋的流转限制

    国务院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定反映出立法者禁止宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民流转的本意。

目前，我国的宅基地使用权是以申请审批为主的原始取得方式。法律贯彻“一户一宅”的原则，严格规定了申请宅基地的条件。农村村民向本集体经济组织或村民委员会提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）人民政府国土资源管理部门审核后，报县级人民政府国土资源部门审批。

在申请条件严格限制及法律禁止性规定的背景下，执行中处置被执行人名下宅基地使用权及其地上房屋只能采取变卖的方式，受让人必须同时具备的如下条件：（1）转让人拥有两处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配的条件；（4）转让行为须征得本经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。

四、宅基地使用权转让的程序性规定

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对宅基地使用权的转让作出了程序性的规定，“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。”处理宅基地使用权及地上房屋的前置协商程序，有利于变现过程中受让人的选定，并为受让人取得权属证明提供保障。 

相关法条链接：

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
　　未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
　　对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第五条　人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：
　　（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
　　（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
　　（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
　　（四）未公开的发明或者未发表的著作；
　　（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
　　（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
　　（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
　　（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。

第二十三条　查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。
　　地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

 
    2、《土地管理法》

第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《土地登记办法》国土资源部2008年

第六十三条 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。

第六十四条 国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

第六十五条 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。

第六十六条 土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。

第六十七条 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。

预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。

第六十八条 查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。

第六十九条 对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

4、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

    二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发
    农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
    农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
    要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 

    5、《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
　　对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

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